Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier pour financer un investissement, il est possible que votre banque vous demande de payer des intérêts intercalaires. Ce type d’intérêt est spécifique aux prêts liés à l’acquisition d’un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou dans certaines opérations financées par la Loi Pinel. Dans cet article, nous allons voir comment déclarer ces intérêts et les prendre en compte pour optimiser votre situation fiscale.
Fonctionnement des intérêts intercalaires
Pour bien comprendre le mécanisme des intérêts intercalaires, il faut tout d’abord se pencher sur leur mode de calcul. Lorsqu’un particulier investit dans l’achat d’un bien immobilier en VEFA avec un crédit immobilier, les décaissements ont lieu au fur et à mesure. En effet, la banque ne verse pas la totalité du montant du prêt au moment de l’achat mais procède par étapes :
- Déblocage initial du fonds : versement d’une première partie du capital emprunté lors du début des travaux.
- Echéances intermédiaires : Versements progressifs entre les différentes étapes techniques de construction du logement.
- Login final : versement du solde restant dû lorsque la maison est finalisée.
Les intérêts intercalaires sont les intérêts que vous devez payer à la banque pour cette avance de trésorerie. Ils s’ajoutent aux échéances normales du prêt, et leur montant varie en fonction de chaque déblocage. Plus le temps passe, plus ces intérêts augmentent, car ils sont calculés sur la base du capital déjà débloqué. Leur taxe inclut également la contribution au remboursement du capital emprunté, c’est pourquoi il est important de bien comprendre comment déclarer ces intérêts auprès de l’administration fiscale afin d’en optimiser le montant.
Étape 1 : déterminer si m’est possible de déduire les intérêts intercalaires
Selon la législation française, seuls les investissements réalisés dans certaines zones géographiques bénéficient de l’avantage fiscal lié aux intérêts intercalaires. Il est donc essentiel de vérifier si cette déduction est autorisée selon son lieu d’investissement.
Où trouver l’information ?
Pour savoir si votre opération Pinel ou VEFA est éligible, vous pouvez consulter les textes officiels ou vous rapprocher d’un conseiller immobilier. Ce dernier pourra vous aider à identifier si votre bien se situe dans une zone permettant la déduction des intérêts intercalaires.
Étape 2 : effectuer la déclaration des intérêts intercalaires sur sa déclaration d’impôt
Apporter la déclaration sur le formulaire officiel de l’administration fiscale est une étape primordiale pour bénéficier des avantages liés aux intérêts. Il convient donc de renseigner l’état des versements effectués et le montant cumulé des intérêts intercalaires lors de sa déclaration d’impôts.
Quelles cases cocher ?
Pour bien déclarer ces intérêts, il faut remplir les bonnes cases du formulaire n°2044. Les informations sont à inscrire dans la partie « Charges déductibles » :
- Au niveau de la ligne « Intérêts d’emprunt », inscrivez le montant total des intérêts payés durant l’année, y compris les intérêts intercalaires.
- Pour les projets Pinel ou VEFA, reportez également les sommes versées au titre des intérêts intercalaires dans la case prévue à cet effet (5 LN). Cela permettra à l’administration fiscale de calculer correctement votre réduction d’impôt.
Étape 3 : profiter pleinement des avantages fiscaux accordés par les intérêts intercalaires
En France, le régime fiscal applicable aux investisseurs immobiliers offre plusieurs possibilités d’économies substantielles en matière de charges déductibles. Notamment, les intérêts intercalaires peuvent être pris en compte, sous conditions.
Récupérer une partie des intérêts via la déduction d’impôt
Les intérêts intercalaires sont des charges déductibles du revenu foncier, une fois que le bien financé est livré et mis en location. Cette déduction permet de réduire le montant imposable du propriétaire lors de sa déclaration annuelle.
Pour profiter pleinement de cet avantage fiscal, il est essentiel de respecter les règles en matière de déclaration :
– Comme indiqué précédemment, renseigner avec exactitude les montants payés sur le formulaire n°2044.
– Fournir éventuellement les justificatifs demandés par l’administration fiscale (attestation bancaire, etc.).
Astuces pour optimiser la gestion de vos intérêts intercalaires
Pour minimiser l’impact financier des intérêts intercalaires sur votre investissement immobilier, vous pouvez également mettre en œuvre plusieurs stratégies :
- Négociez avec votre banque pour obtenir un taux d’intérêt réduit.
- Limiter les versements anticipés en choisissant un bien dont la construction est déjà bien avancée.
- Faites le point régulièrement avec la banque pour éviter tout déblocage de fonds inutile.
- Assurer une bonne communication entre les différents partenaires (banques, constructeur, notaire).
Pour conclure, les intérêts intercalaires sont un élément important à prendre en compte dans le cadre d’un investissement immobilier en Loi Pinel ou VEFA. Bien les déclarer et suivre les étapes décrites dans cet article vous permettra d’en tirer pleinement parti et de maximiser la rentabilité de votre opération.
